פריים הוא מרווח בנקאי העומד על 1.5%. למעשה, הבנקים לווים כסף מבנק ישראל ומוכרים לכם את הכסף בתוספת הפריים. פריים = 1.5% + ריבית בנק ישראל.
כאשר נציג המשכנתאות בבנק אומר לכם שהריבית שתקבלו על מסלול הפריים עומדת על "פריים מינוס חצי אחוז", הריבית שתקבלו על ההלוואה היא: ריבית בנק ישראל ועוד מרווח הפריים פחות חצי אחוז.
הפריים משתנה כל חודש וחצי. חשוב לזכור - אם ריבית בנק ישראל תעלה או תרד, גם הריבית על ההלוואה שלנו תעלה או תרד. אם ריבית בנק ישראל לא תשתנה, הריבית שלנו לא תשתנה.
החל משנת 2021, מאפשר בנק ישראל משכנתא בשני שליש פריים. כלומר, אם המשכנתא שלכם היא 900,000 שקל, תוכלו לקחת 600,000 שקל במסלול הפריים.
היתרון במסלול הזה הוא קודם כל הריבית הנמוכה ביחס למסלולים אחרים, מסלול זה הוא בדרך כלל המסלול הכי זול בתחילת המשכנתא. בנוסף, ריבית הפריים אינה צמודה למדד המחירים לצרכן ולכן היא מונעת מצב שבו יתרת המשכנתא עולה על סכום הקרן המקורי שלקחנו. יתרון נוסף ומשמעותי מאוד הוא שאין קנסות פרעון מוקדם.
המשתנה היחיד שמשפיע על שינויים בריבית הפריים הוא הריבית שנקבעת על ידי בנק ישראל. היא יכולה להשתנות ולהגדיל לכם את ההחזר החודשי בצורה משמעותית. לדוגמה, בין השנים 2005 ל- 2010 ריבית בנק ישראל עמדה בממוצע על 3%, ולפני שנת 2000 הריביות היו גבוהות מ- 10%.
קחו בחשבון ש- 2/3 פריים זה הימור גדול. הפריים נמוך לרוב אך לעיתים קופץ באופן ניקר בעקבות שינויים חדים באינפלציה ובמשק הישראלי. נגיד שאתם לוקחים משכנתא ל- 30-20 שנה ואחרי כמה שנים הריבית תעלה ואתם רוצים למחזר אז הריביות שתקבלו על המסלולים החדשים יהיו בהתאם לשוק באותו זמן, גבוהים ככל הנראה.
קיימות שתי גישות לשילוב הפריים במשכנתא: איזון החזרים, ואיזון תקופות להלן:
איזון החזרים: לאור יתרונותיו, לווים רבים נוטים לשלב את המסלול הזה בהרכבו המקסימלי (עד שני שליש מסכום המשכנתא) ולפרוס אותו לכמה שיותר שנים (עד 30) כדי להקטין את ההחזר החודשי על הפריים וכך להיות מסוגלים לקצר את התקופה במסלולים אחרים יקרים.
בהמשך מבצעים איזון החזרים באופן הבא: כאשר מסיימים עם המסלול הקצר היקר (קל"צ - קבועה לא צמודה), ההחזר החודשי שלכם יקטן בכמה אלפי שקלים. מבקשים מהבנק להגדיל את ההחזר של המסלול הארוך הזול (פריים), ובכך לקצר אותו. במקרה שהוא לא מסכים, ניתן לחסוך בצד את אותו סכום חודשי שרציתם להגדיל בפריים וכל כמה חודשים/שנים לבצע פירעון מוקדם. את הפירעון המוקדם הבנק מחויב לקבל לפי חוק הבנקאות, יש לקחת בחשבון:
1. ככל שהתקופה מתארכת, קצב ירידת הקרן יהיה איטי יותר, ונהיה חייבים יותר כסף בכל נקודת זמן. חלק גדול יותר מהקרן יהיה חשוף לשינויים בריבית ובסוף התקופה נשלם הרבה יותר כסף על פריים ארוך מאשר על פריים קצר. הטבלה הבאה מציגה את הקשר בין התקופה לחוב.
2. האם יש לכם משמעת גבוהה ובתום ההלוואה תגדילו את ההחזר ולא תשתמשו בתזרים הפנוי לצריכה שוטפת? אם תצליחו לנתב את ההחזר שהתפנה לטובת כיסוי מסלולים שנשארו, תחסכו בעלויות המשכנתא. יחד עם זאת, מחקרים בתחום כלכלה התנהגותית הראו שאנשים לא עומדים בתכנונים שלהם ("מחר אתחיל דיאטה", "מעכשיו אני מפסיק לעשן!"). המונחים המקצועיים נקראים "הטיית האופטימיות" ו-"Hyperbolic discounting" . לא תמיד כדאי לבנות על מחזור הפריים בתום הקל"צ, כי בתום התקופה, אנשים עשויים להתנהג בצורה לא רציונאלית וכשישתחרר התזרים חלקם ירצו להחליף רכב, לטוס לחו"ל, לשדרג לדירה חדשה או סתם "לנשום לרווחה" וישאירו את המשכנתא כפי שהיא.
איזון תקופות: אם לא מאזנים החזרים כאשר מסלול קצר נגמר, אפשר לבנות תמהיל מאוזן יותר מבחינת תקופות על ידי הארכת הקל"צ וקיצור הפריים, ולהגיע לעלות כוללת דומה תחת החזר ראשון דומה. הנגיסה בקרן תהיה גדולה יותר ככל שההבדל בטווחי הזמן בין המסלולים קטן יותר.
אין תשובה חד משמעית וכל מקרה לגופו. יש לווים שאיזון תקופות נכון עבורם, אבל במקרים רבים איזון תקופות מפסיד, כי כשמאריכים את הקל"צ על מנת ליצור תקופה אחידה בין המסלולים הריבית שלו עולה בצורה כזו שקיצור הפריים לא יוצר חיסכון.
יש לווים שכדאי להם לקחת פריים ל- 30 שנים וקל"צ ל- 10 שנים כי הם עובדים במקומות מסודרים ויהיו להם סכומים רבים לפירעונות, אחרי תום תקופת הקבועה הם יוכלו לחסוך ותוך שנה-שנתיים לפרוע הכול.
ההבדל בין הגישות נובע גם מראיה שונה של התפתחות עליית הפריים. לווים שמניחים שהפריים לא יעלה בחדות בשנים הקרובות יעדיפו לקחת סיכון ולמתוח אותו.
