לוח סילוקין, כשמו כן הוא – נועד לסלק הלוואה, כאשר בפועל הוא מציג שלבים שונים של החזר הלוואת המשכנתא. כידוע, סכום החזר ההלוואה מורכב ממחיר הקרן ההתחלתי (ההלוואה שהתקבלה) וכן מהמחיר של הריבית של ההלוואה.
לדוגמא, נניח כי אדם לקח משכנתא בסכום של 750 אלף ₪, אותה יש להחזיר על פני 150 חודשים. מחיר הקרן יעמוד בדיוק על 750 אלף ₪, כאשר אם הוא יוחזר באופן קבוע כל חודש, ישלם הלווה (לקוח המשכנתא), החזר של 5000 ₪ (750,000 (סכום הקרן) חלקי 150 (תקופת חודשי ההחזר) שווה 5000).
בעוד גובה הקרן נשאר קבוע לכל אורך תקופת ההחזר, ולא יכול להשתנות כלל, גובה הריבית משתנה מתקופה לתקופה. לכן, לוח הסילוקין נועד לעקוב אחר התשלומים התקופתיים לאורך תקופת ההלוואה.
לוח הסילוקין מפרט ארבע קטגוריות שמתארות את ההלוואה, כפי שהיא נקבעה בסיכום בין הלווה למלווה:
כמו כן, ישנם סוגים שונים של לוחות: לוח סילוקין רגיל או לוח סילוקין שפיצר, עליהם יורחב להלן.
בישראל ישנם סוגים שונים של הלוואות שמיוצגות בלוחות סילוקין שונים: הסוג הראשון הוא לוח שפיצר, אשר מחלק את הפירעון לתשלומים אחידים. הסוג השני הוא לוח סילוקין בהחזר קבוע, בו ההחזר על הקרן נותר קבוע אך מתווסף לו סכום תקופתי משתנה על פי הריבית התקופתית. סוג נוסף של הלוואה מייצג את הלוואת הבוליט, בו תחילה משולמת אך ורק הריבית ולבסוף גם הקרן. להלן יוסברו בפירוט ההבדלים בין סוגי ההלוואות והלוחות השונים.
לוח סילוקין שפיצר, מגלם ומציג שיטת תשלום לפיו הפירעון מחולק לתשלומים חודשיים קבועים ללא הפרדה בין הקרן לבין הריבית, ללא הצמדה למדד וללא שינויי ריבית. נציג להלן דוגמא לשימוש בלוח סילוקין שפיצר: נניח כי אדם לקח הלוואה בגובה 25 אלף ₪, המוחזרת בשיטת לוח סילוקין שפיצר. הריבית החודשית על הלוואה זו הינה – 0.4%. מספר התשלומים – 10 תשלום שווי קרן. באמצעות חישוב מימוני, נגלה כי גובה ההחזר החודשי הוא 2,555.33. נציג לפניכם את החזר ההלוואה באמצעות לוח סילוקין שפיצר:
תשלום מס' | יתרת החזר ההלוואה | גובה התשלום החודשי | כמה מתוך ההחזר על חשבון הריבית? | כמה מתוך ההחזר על חשבון הקרן? |
1 | 25,000 ₪ | 2555.33 ₪ | 100 ₪ | 2,455 ₪ |
| 2 | 22,545 ₪ | 2555.33 ₪ | 90.18 ₪ | 2,465 ₪ |
| 3 | 20,080 ₪ | 2555.33 ₪ | 80.32 ₪ | 2,475 ₪ |
| 4 | 17,605 ₪ | 2555.33 ₪ | 70.42 ₪ | 2,485 ₪ |
| 5 | 15,120 ₪ | 2555.33 ₪ | 60.48 ₪ | 2,495 ₪ |
| 6 | 12,625 ₪ | 2555.33 ₪ | 50.50 ₪ | 2,505 ₪ |
| 7 | 10,120 ₪ | 2555.33 ₪ | 40.48 ₪ | 2,515 ₪ |
| 8 | 7,605 ₪ | 2555.33 ₪ | 30.42 ₪ | 2,525 ₪ |
| 9 | 5,080 ₪ | 2555.33 ₪ | 20.32 ₪ | 2,535 ₪ |
| 10 | 2,545 ₪ | 2555.33 ₪ | 10.18 ₪ | 2,545 ₪ |
בתשלום הראשון, יתרת החזר ההלוואה היא – 25,000 ₪. לצורך חישוב כמה מתוך ההחזר החודשי, משולם על חשבון הריבית, נבצע את החישוב הבא: 0.4% * 25,000 = 100 ₪. מכאן יוצא, כי ההחזר החודשי המוחזר על חשבון הקרן לחודש הראשון הוא 100 – 2555.33 = 2455 ₪.
בתשלום מס' 2, יתרת החזר ההלוואה היא 22,545 ₪: 25,000 ₪ (יתרת ההחזר המקורית) פחות 2455 ₪ (סכום שהחוזר על חשבון הקרן). נבצע בשנית את החישוב הבא: 0.4% * 22,545 = 90 ₪.
דהיינו, כדי למצוא כמה מתוך ההחזר משולם על חשבון הריבית, אנו מבצעים את מכפלת הריבית ביתרת החזר ההלוואה. מכאן יוצא, כי ההחזר החודשי המוחזר על חשבון הקרן לחודש השני הוא 90 – 2555.33 = 2465 ₪. ביצענו חישובים דומים לגבי שאר שמונת התשלומים.
השימוש בלוח סילוקין שפיצר מביא לכך שהמלווה עשוי לקבל לידיו סכום החזר גבוה מסכום הקרן. כלומר החישוב הוא לטובת המלווה, שהוא בדרך כלל הבנק שמעניק את המשכנתאות.הסיבה לכך היא שהמלווה מחלק את התשלומים כך שבהתחלה אחוז גדול מהתשלום יוקדש לריבית ואחוז קטן יוקדש לקרן. כלומר, המלווה מרוויח מההתחלה שיעור גבוה של ריבית. בצורת הלוואה שכזו יתרת הקרן קטנה בקצב נמוך משום שנלקח מכל תשלום שיעור גבוה יותר להחזר על חשבון הריבית ולא על חשבון הקרן.
הבעייתיות הפרקטית בעקבות השימוש בשיטה זו, נוצרת במקרים בהם הלווה מעוניין לסיים את תשלומי המשכנתא טרם המועד שנקבע.במצב זה, תיוותר ללווה יתרת קרן גבוהה יחסית לגובה התשלומים שכבר פרע (זאת משום שחלק נכבד מהתשלום יועד לתשלום הריבית). ככל שההלוואה ניתנת לתקופת זמן ארוכה יותר, כך היא פחות ופחות משתלמת עבור הלווה. על כן, רצוי לקצר ככל שניתן את תקופת תשלומי המשכנתא.
בלוח זה ההחזר מתחלק לתשלום תקופתי קבוע על פי הקרן ולתשלום תקופתי משתנה של הריבית. כלומר, זהו לוח שמחלק את ההחזר להחזר של הריבית ולהחזר של הקרן. לכל אורך תקופת ההחזר מתבצע תשלום של אותו החלק מהקרן, ובנוסף מוחזרת הריבית באופן משתנה. התוצאה היא שלאורך תקופת ההחזר, ככל שקטנה יתרת ההלוואה, קטנה גם הריבית, משום שהיא משולמת כאחוז מהקרן שנותרת.
בשיטת שפיצר מחשבים בראש ובראשונה את ההחזר הכולל, כאשר מה שמשתנה הוא הריבית וההחזר הכולל בכל חודש. נניח כי אדם לוקח הלוואה בסכום של 600 אלף ₪, בריבית חודשית של 0.167%, לתקופה של 10 שנים (120 חודשים).
נציג להלן את החזר ההלוואה בהתאם לשיטת לוח סילוקין החזר קרן שווה:
תשלום מס' | יתרת החזר ההלוואה | גובה התשלום החודשי | כמה מתוך ההחזר על חשבון הריבית? | כמה מתוך ההחזר על חשבון הקרן? |
1 | 600,000 ₪ | 6,000 ₪ | 1000 ₪ | 5,000 ₪ |
| 2 | 595,000 ₪ | 5,992 ₪ | 992 ₪ | 5,000 ₪ |
| 3 | 590,000 ₪ | 5,983 ₪ | 983 ₪ | 5,000 ₪ |
| 4 | 585,000 ₪ | 5,975 ₪ | 975 ₪ | 5,000 ₪ |
| 5 | 580,000 ₪ | 5,967 ₪ | 967 ₪ | 5,000 ₪ |
| 6 | 575,000 ₪ | 5,958 ₪ | 958 ₪ | 5,000 ₪ |
| 7 | 570,000 ₪ | 5,950 ₪ | 950 ₪ | 5,000 ₪ |
| 8 | 565,000 ₪ | 5,942 ₪ | 942 ₪ | 5,000 ₪ |
| 9 | 560,000 ₪ | 5,933 ₪ | 933 ₪ | 5,000 ₪ |
| 10 | 555,000 ₪ | 5,925 ₪ | 925 ₪ | 5,000 ₪ |
| 11 | 550,000 ₪ | 5,917 ₪ | 917 ₪ | 5,000 ₪ |
| 12 | 545,000 ₪ | 5,908 ₪ | 908 ₪ | 5,000 ₪ |
כפי שניתן לראות, על פי שיטה זו, החזר הקרן יהיה קבוע – 5000 ₪. עם זאת, החזר הריבית משתנה מידי חודש, והוא מחושב באופן הבא: 0.167% (הריבית החודשית) כפול יתרת החזר ההלוואה. בתשלום הראשון, יתרת החזר ההלוואה היא – 600,000 ₪.
לצורך חישוב כמה מתוך ההחזר החודשי, משולם על חשבון הריבית, נבצע את החישוב הבא: 0.167% * 600,000 = 1000 ₪.ההחזר החודשי על חשבון הקרן, אינו משתנה, ועומד על 5000 ₪ מידי חודש. מכאן יוצא, כי סך ההחזר החודשי המוחזר על חשבון הקרן לחודש הראשון הוא 1000 + 5000 = 6000 ₪. בתשלום מס' 2, יתרת החזר ההלוואה היא 595,000 ₪: 600,000 ₪ (יתרת ההחזר המקורי) פחות 5000 ₪ (סכום שהחוזר על חשבון הקרן).
נבצע בשנית את החישוב הבא: 0.167% * 595,000 = 992 ₪.דהיינו, כדי למצוא כמה מתוך ההחזר משולם על חשבון הריבית, אנו מבצעים את מכפלת הריבית ביתרת החזר ההלוואה. מכאן יוצא, כי ההחזר החודשי המוחזר על חשבון הקרן לחודש השני הוא 992 + 5992 = 5992 ₪. ביצענו חישובים דומים לגבי שאר התשלומים, כפי שניתן לראות בטבלה.
לשיטה זו ישנם יתרונות שונים. ראשית, כאמור, ההחזר החודשי קטן לאורך השנים כמו גם תשלומי הריבית, אשר מחושבים מתוך גובה הקרן שהולכת ומצטמצמת. שנית, פירעון תשלום הקרן מתבצע באופן מהיר יותר משום שמלכתחילה התשלום הקבוע מכיל את תשלום הקרן.
אולם, חסרונותיה של שיטה זו קשורים ביתרונות אלו. תשלום קבוע של הקרן מצריך תשלום התחלתי גבוה מאשר בלוחות סילוק אחרים. בנוסף, חברות רבות ובנקים שונים אינם מציעים משכנתא בתצורה זו, ולכן התחרות קטנה, מה שמקטין את יכולת המיקוח וההשוואה של המחירים. על כן, שיטה זו מתאימה למי שיכול כבר מרגע לקיחת ההלוואה לשלם סכום גבוה יחסית, או למי שיודע שבמהלך השנים יכולת ההחזר שלו תלך ותצטמצם, לדוגמה בשל יציאה לפנסיה.
שיטת הלוואה זו, אשר נקראת גם בלון, גרייס, או גישור, מחלקת את תקופת ההחזר כך: לכל אורך תקופת ההחזר מתבצע תשלום של הריבית. לבסוף מתבצע תשלום הקרן בתשלום בודד. זהו למעשה הסכם של דחיית תשלומים. הוא מאפשר דחייה של תשלום הקרן, לרוב למספר שנים אחדות, אך גוזר תשלום תקופתי של ריבית שמחושבת מסך הקרן במלואה בכל פעם.
זאת בניגוד ללוח סילוקין בהחזר קבוע אשר מוביל לתשלום הולך וקטן של הריבית אשר מצטמצמת לאור התשלום ההדרגתי של יתרת הקרן. התוצאה היא שהסכום הכולל של החוב גדול מסכום הקרן של ההלוואה. הלוואות בוליט מהוות סיכון ללווה באצטלה של שיטת הלוואה משתלמת. אמנם התשלום ההתחלתי הוא קטן יחסית מדי חודש, אך הבעיה היא שבתום תקופת הפירעון יש לשלם בתשלום יחיד את הקרן, שלעיתים מתנפחת בשל הצמדה למדדים. מאידך גיסא, הלוואה שכזו יכולה להתאים ללווים אשר יודעים בוודאות שהם עתידים לקבל בתוך שנים בודדות את הסכום המלא לתשלום המשכנתא.
על כן, לא מומלץ לקחת הלוואות גישור במקרה של הנחה כי המצב הכלכלי עתיד להשתנות בקרוב לטובה, אלא רק במידה והסכום העתידי מובטח באופן מוחלט. לפיכך, לרוב זוהי הלוואה שניתנת ללווים שיש בבעלותם בטחונות, לדוגמת נכסים ודירות, והיא דורשת הוכחת אמינות עבור הבנקים בצורה מיטבית. חשוב לזכור שזוהי ההלוואה היקרה ביותר מיתר ההלוואות וזאת משום שהריבית שמצטברת היא גם על הקרן וגם על הריבית ההתחלתית.
הלוואות אשר מוצמדות למדד חיצוני חשופות לשינויים שלא ניתן לצפות מראש. משום כך, לוחות הסילוקין לא יכולים לשקף את הריבית המשתנה.
לכל אחת משיטות ההלוואה ישנם חישובים מתמטיים מורכבים שמאפשרים לחשב את תשלומי הפירעון. כל אחד מלוחות הסילוקין מחלקים בצורה שונה את הקרן ואת הריבית ואת שיעור ההחזר של כל חלק. אתרי הבנקים מציעים מחשבוני משכנתא שמאפשרים לחשב במדויק את התשלומים.
זוהי בחירה סובייקטיבית שנובעת ממצבו הכלכלי של כל לווה. על הלווה לבחון את העדפותיו ואת מצבו הכלכלי הנוכחי כמו גם העתידי. עליו לבחון האם הוא מעוניין לשלם את ההלוואה כך שגובה התשלום ילך ויגדל או ילך ויקטן לאורך השנים. כמו כן, עליו לבחון שמא בזמן תקופת הפירעון הוא יהיה מעוניין לשנות את שיטת ההלוואה.
רבים שואלים – מהי השיטה המומלצת ביותר להחזר משכנתא. למעשה, אין לכך תשובה גורפת – לכל לווה יש את הנתונים שלו, ורק על פי מידע אודות מצבו הכלכלי של כל לווה ניתן לקבוע מהי שיטת ההחזר המומלצת עבורו. אנו ממליצים לפנות ליועצי משכנתא, על מנת שתוכלו לבחור את שיטת ההחזר הטובה ביותר עבורכם. שימו לב- לעיתים רבות הדרך המומלצת להחזר תהיה זו שמשלבת בין שתי השיטות – לוח סילוקין שפיצר ולוח סילוקין קרן שווה.
