בין אם אתם בעלי עסק המעוניינים בהתאמה מדויקת של החנות או המשרד לצרכים וליציבות שלכם ובין אם אתם משקיעים שמחפשים להשיג תשואות לכסף שלכם, משכנתא מסחרית או יותר נכון הלוואה מסחרית עונה לכם על מגוון צרכים.
משכנתא מסחרית היא הלוואת משכנתא הניתנת לטובת רכישת נכס שאינו מיועד למגורים, משכנתא מסחרית מתאפיינת בפריסה קצרה יחסית והשלמת הון לצורך רכישת נכס מסחרי כגון משרד או חנות.
ישנן שתי קבוצות של אנשים פרטיים וחברות שמשתלם להם לרכוש נכס מסחרי ולקחת משכנתא לנכס מסחרי. הקבוצה הראשונה מייצגת משקיעים, כל מי שרוצה להשקיע את הכסף שלו בנדל"ן אך אין באפשרותו או ברצונו להשקיע בנדל"ן למגורים. והקבוצה השנייה מייצגת עסקים המעוניינים יציבות והתאמה של המתחם כגון החנות או המשרד לצרכיהם המדויקים.
תמהיל משכנתא טוב יגרום לכך שעלות ההחזר החודשי לא יהפוך ביום אחד לגבוה מאוד כתוצאה משינוי משמעותי מאוד במדדי המחירים לצרכן, שינויים בריבית הפריים או שינויים במט"ח.
מסלול הפריים – המסלול הראשון והנפוץ ביותר, מדובר במסלול בעל ריבית משתנה, התלויה בריבית הפריים (מכאן השם). ישנה הגבלה על האחוז מכלל המשכנתא של מסלול הפריים. נכון לסוף 2021 ניתן לקחת 2/3 מתוך המשכנתא במסלול זה. הסיבה להגבלה נובעת מהעובדה שמדובר במסלול מסוכן מאוד. כיום ריבית הפריים נמצאת בשפל יציב של שנים ולא ניתן לדעת בוודאות מתי היא תעלה. ברגע שתתבצע עלייה בריבית הפריים כלל המשכנתאות במסלול זה יעלו את ההחזר החודשי שלהן.
מסלולים צמודים למט"ח – מדובר על מסלולים שמוצמדים לסוגים שונים של מט"ח (דולר, אירו וין יפני). במסלולים אלו ישנו שינוי כפול בהחזרים החודשיים. ראשית, הריבית עצמה משתנה בהתאם לעוגן חיצוני הקשו במטבע החוץ אליו מוצמד המסלול. אלמנט השני הינו הצמדה לשער החליפין של אותו מטבע. באופן הזה ההחזר החודשי עשוי לצמוח באופן משמעותי ולהשתנות פעם בחודש. מסלול זה מתאים לעסקים שיש להם הכנסות המגיעות באמצעות מט"ח זהה לזה שאליו הוצמדה המשכנתא. באופן הזה ההשפעה של השינויים בטבע החוץ לא ישפיע על המשכנתא לנכס המסחרי.
ריבית קבועה לא צמודה – המסלול הרגוע והבטוח ביותר מבחינת תנודות. במסלול זה הריבית אינה משתנה לאורך חיי ההלוויה. כמו כן אין הצמדה למדד. מדובר על מסלול שבדרך כלל הבנק ייתן אותו עם ריביות גבוהות יחסית וזאת כדי לכפר על כך שלא יהיו שינויים לטובת הבנק לאורך השנים.
כמו במשכנתא רגילה כך גם במשכנתא לנכס מסחרי אחוז המימון המקסימלי תלוי במספר נכסי המחסר שיש בבעלות הפרט או החברה. במקרה שמדובר על נכס ראשון הבנק יכול לתת משכנתא בגובה של עד 70% מערך הנכס.
גם בנושא התנאים לקבלת משכנתא יש דמיון רב מאוד בין משכנתאות למגורים לעומת משכנתאות לנכסים עסקיים. בכדי לקבל את ההלוואה הנדרשת, החברה או האדם הפרטי יידרשו להוכיח יכולת החזר חודשית. בין אם באמצעות הוכחת הכנסות קבועות ובין אם הצגה של סיכום ההכנסות השנתי. בכל מקרה הבנק יכול לדרוש הצגה של מסמכים נוספים בהתאם לצרכיו, זאת בכדי להקטין את הסיכונים של הבנק מפני אי החזרה של ההלוואה.
כמובן שגם במקרה של עסקים ישנה חשיבות לוודא שהחברה אינה נמצאת בהליכים של פשיטת רגל או הוצאה לפועל. במקרים בהם חברה בעלת חובות מהסוג, הבנקים לא יאשרו לה את קבלת ההלוואה.
כעיקרון כל הגופים הפיננסים ובראשותם בנקי המשכנתאות יכולים להעניק משכנתא לצורך רכישת נכס מסחרי. וזאת בהתאם להגבלות והרגולציה של בנק ישראל.
