הגיע הרגע ויש לכם את היכולת לשדרג לנכס החלומות שלכם או לפחות זה המתאים לכם יותר מהקיים, וכמו ברכישת הנכס הראשון שוב המשכנתא עולה על הפרק וכדאי לקרוא ולהבין איך עובדת המשכנתא אצל משפרי דיור.
משכנתא למשפרי דיור היא הלוואת משכנתא הניתנת ללווים המעוניינים לשפר את איכות הדיור שלהם באמצעות רכישת נכס חדש ולרוב יקר יותר מהקודם, משכנתא למשפרי דיור מתאפיינת בהשלמת הון של עד 70% לצורך רכישת נכס חדש אך לא בנוסף לזה הקיים.
משפרי הדיור הם משפחות אשר מוכרות את הדירה הנוכחית שלהן במטרה להחליף את הדירה הישנה בדירה גדולה ומרווחת יותר, כאשר למשפרי הדיור יש עדיין משכנתא על הדירה הישנה שלהם, הם יידרשו לקחת משכנתא גדולה יותר עבור מימון הדירה החדשה.
בשלב הראשון כדי לעשות שיפור דיור יש להגדיר את סכום המשכנתא, חישוב סכום המשכנתא הנדרש מתבסס על מספר פרמטרים, העלות הכוללת של רכישת הנכס, גובה ההון העצמי ויכולת ההחזר החודשית.
העלות הכוללת של רכישת הנכס אינה מורכבת ממחיר הנכס שאותו דורש המוכר, אלא גם מכל ההוצאות הנלוות לרכישה כמו דמי תיווך, שכר הטרחה של השמאי, שכר טרחת עורך הדין, עלויות שיפוץ, אם יש, והוצאות נוספות.
גובה ההון העצמי – ההון העצמי הוא סכום הכסף העומד לרשותכם שבו תוכלו להשתמש למימון רכישת הדירה. המימון לרכישת הדירה מורכב משני גורמים, מההון העצמי ומגובה המשכנתא. בנק ישראל מאשר למשפרי דיור משכנתא בגובה מקסימלי של שבעים אחוז, את שאר הכסף, שלושים אחוז, תידרשו לגייס מההון העצמי העומד לרשותכם.
יכולת ההחזר החודשי – הכלל הנהוג בעניין ההחזר החודשי הוא שגובה ההחזר לא יעלה על שליש מהכנסה השוטפת.
האפשרות הפשוטה ביותר היא להמשיך לשלם את המשכנתא על הנכס הישן ולבקש מהבנק משכנתא חדשה עבור הנכס החדש. משמעות הדבר היא כי בתקופה מסוימת תידרשו לשלם שתי משכנתאות בו זמנית. אם אתם מסוגלים לשלם שתי משכנתאות ביחד, מה טוב, אך אם לא, אתם יכולים לבקש דחייה של תשלומי המשכנתא החדשה.
בשפה הבנקאית זה נקרא גרייס, הבנק מעניק לכם הלוואה מגשרת, אך מאפשר את דחיית תשלום המשכנתא, בדרך כלל את תשלומי הקרן, לתקופה של מספר חודשים עד למכירה של הדירה הנוכחית ולפירעון ההלוואה הישנה.
נוסף על דחיית תשלומי המשכנתא החדשה, עומדות בפניכם אפשרויות נוספות כמו סילוק המשכנתא הקיימת, גרירת המשכנתא הקיימת, הלוואה גישור על הנכס הקיים ושיעבוד הנכס החדש.
אישור עקרוני הוא מסמך שבו הבנק מאשר עקרונית את סכום המשכנתא ואת תנאי המשכנתא שהוא מציע לכם, כדי לקבל אישור עקרוני מהבנק עליכם למלא טופס בקשה הכולל פרטים אישיים, פרטים לגבי הנכס ופרטים בקשר למשכנתא שאתם רוצים לקבל.
השלב הבא הוא קבלת אישור עקרוני מהבנק אשר יעניק לכם הבנק והניתן על בסיס ההצהרות והפרטים הפיננסיים שמסרתם לבנק בבקשה לאישור עקרוני.
האישור העקרוני תקף לעשרים וארבעה ימים ומותנה באימות הנתונים וההצהרות שמסרתם ומסירת המסמכים והביטחונות בהתאם לדרישות הבנק, ניתן להגיש בקשה לאישור עקרוני למספר בנקים כדי להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים.
בשלב הגשת המסמכים תידרשו לצרף את המסמכים הבאים:
1. הוכחת הון עצמי להשלמת העסקה.
2. תעודות זהות וספחים.
3. שכירים יידרשו להציג שלושה תלושי שכר אחרונים, עצמאים יידרשו להציג שומת מס אחרונה או אישור של רואה חשבון.
4. תדפיסי עו"ש של שלושה חודשים אחרונים.
5. תדפיסי פירוט של הלוואות קיימות, אם ישנן.
6. חוזה רכישה של הנכס החדש.
7. נסח טאבו מלא ועדכני או אישור זכויות עדכני בהתאם למצב רישום הזכויות בנכס.
8. תעודת זכאות או בדיקת זכאות לסיוע מהמדינה.
9. במקרה הצורך הבנק יפנה אתכם להערכה שמאי באמצעות שמאי המאושר על ידי הבנק.
לבסוף, ולאחר שהבנק אימת את הנתונים ואת ההצהרות שמסרתם, הבנק יפתח עבורכם תיק משכנתא ויזמין אתכם ואת הערבים, אם יש צורך בערבים, לחתימה על מסמכי המשכנתא.
כעת תידרשו לבטח את עצמכם בביטוח חיים ואת הנכס בביטוח מבנה, ביטוחים שבהם הבנק יהיה המוטב לקבלת תגמולי הביטוח.
באופן עקרוני כדאי לבצע את המכירה ואת הקנייה בסמיכות זמנים קרובה, אם אי אפשר, מומלץ לבצע קודם את המכירה, אך לקבוע זמן פינוי ארוך כדי שתצליחו לקנות ולקבל את הדירה החדשה לפני שתצטרכו לפנות את הדירה הישנה.
אך על אף ההמלצה, למכירת הדירה הישנה לפני רכישת הדירה החדשה יש מספר חסרונות:
רכישה של דירה חדשה מתוך לחץ – מכירת הדירה עלולה לגרום לתחושת לחץ בקניית הדירה החדשה אשר לא אחת עלולה להוביל להתפשרות בקניית הדירה החדשה ובנוסף, כל הליך המשא והמתן באשר לרכישת הדירה החדשה עלול להתנהל מתוך חולשה, התפשרות וויתור על עניינים מהותיים.
שכירות של דירה זמנית – כאשר אתם מוכרים את הדירה לפני שמצאתם דירה חדשה ייתכן ותידרשו לפנות את הדירה לפני שהדירה החדשה תהיה מוכנה ובפער שבין הזמנים לשכור דירה. כך אתם עלולים להיגרר להוצאות נוספות, לטרטורים ולטרדות מיותרות.
עליית מחירים – אם אתם מוכרים לפני שאתם קונים, אתם עלולים לגלות כי בפער הזמנים שבין המכירה לרכישה, מחירי הדירות עלו.
אם הזדמנה לידיכם הזדמנות לקניית דירה ואתם לא רוצים להפסיד אותה על אף שעדיין לא מכרתם את הדירה, לא מומלץ לוותר על ההזדמנות, אך חשוב לקחת בחשבון את החסרונות הבאים:
בקניית דירה חדשה לפני מכירת הדירה הישנה אתם עלולים למכור את הדירה הישנה מתוך לחץ בגלל ההתחייבויות שלקחתם על עצמכם בקניית הנכס החדש להתפשר על המחיר ועל תנאי המכירה.
חשש לירידת מחירים בתקופה שבין קניית הדירה החדשה למכירת הדירה הישנה.
קשיים במציאת מקורות מימון עד למכירת הנכס הישן ולעיתים להתחייב להלוואות גישור יקרות או כל הלוואה אחרת כדי לעמוד בתשלומי הרכישה של הנכס החדש.
כמו בכל עסקת נדל"ן גם ברכישת דירה לשיפור דיור משכנתא מוטלים על משפרי הדיור מספר מיסים:
מס רכישה – מס רכישה הוא מס אשר משולם בעת קניית נכס נדל"ן. זהו מס מדורג וככל שמחיר הנכס גבוה יותר, כך גם תשלום המס גבוה יותר.
בעלי דירות אשר מחזיקים בבעלותם דירת מגורים יחידה מקבלים פטור מתשלום מס רכישה, ולכן כאשר משפרי הדיור עדיין מחזיקים בבעלות על הדירה הראשונה וכבר רכשו את הנכס החדש הם מקבלים פטור ממס רכישה למשך שמונה עשר חודשים שבהם הם יכולים למכור את הדירה הראשונה ולשלם מס רכישה בהתאם למצב שבו הם לא מחזיקים דירה נוספת.
מס שבח – הוא מס המוטל בגין עליית ערך הנכס מרגע רכישתו ועד למכירתו. את מס השבח משלמים במועד מכירת הנכס והוא משקף את גובה ההשבחה של הנכס. אך אפשר לקבל פטור מתשלום מס השבח, כאשר הנכס שימש לדירת מגורים והמוכר החזיק בזכות על הדירה במשך שמונה עשר חודשים לפני המכירה.
