קניית דירה ראשונה היא אחת העסקאות הגדולות שרובנו מבצעים, זוהי עסקה הדורשת השקעת סכומי כסף גדולים והתחייבויות כספיות הן לטווח הארוך והן לטווח הקצר ולפני שקונים דירה חשוב להסתכל על מכלול ההיבטים וההשפעות במסגרת הרכישה בכדי לקבל החלטות נכונות ומשתלמות.
משכנתא לדירה ראשונה היא הלוואת משכנתא המשמשת כאמצעי מימון לרכישת נכס למגורים, משכנתא לדירה ראשונה מתאפיינת באפשרות לגיוס מימון של עד 75% מערך הנכס הנרכש ובפריסה ארוכה של עד 30 שנים בחלוקה למגוון מסלולים שונים.
במתן המשכנתא הבנק מתחייב לדירה שרכשתם כבטוחה כנגד הלוואה ומשמעות הדבר היא שאם לא תעמדו בהחזרי המשכנתא, לבנק תהיה את הזכות לעקל את הדירה ולמכור אותה כדי לכסות את תשלומי המשכנתא.
התנאים לקבלת משכנתא לדירה ראשונה יכולים להיות שונים בין בנק לבנק, אבל יש תנאים בסיסיים שזהים בכל בנק שנציג לפניכם להלן:
סטטוס תעסוקתי – הבנק בוחן את המצב התעסוקתי של הלווה וזה בדרך כלל אחד הקריטריונים הנבחנים לקבלת המשכנתא. לעתים יבדוק הבנק גם את העבר התעסוקתי ואת קצב תחלופת מקומות העבודה הקודמים.
רמות ההכנסה – גובה ההכנסות של הלווה משפיע על סכום המשכנתא המרבי שהבנק יעניק לכם. הבנק ירצה לוודא שיש לכם הכנסה קבועה ויציבה שתאפשר לכם לעמוד בהחזרי המשכנתא החודשיים היכולים להוות עד לשליש מגובה ההכנסות החודשיות שלכם.
הון עצמי – אחד התנאים החשובים ביותר כדי למשכנתא ראשונה הוא ההון העצמי, גובה ההון העצמי שצריך לדירה ראשונה הוא 25% מערך הנכס ובדירות במחיר למשתכן הוא 10%.
פוליסת ביטוח – אחד הקריטריונים החשובים לקבלת משכנתא היא רכישה של פוליסת ביטוח חיים ונכות של הלווה. כאשר ללווה יש פוליסת ביטוח חיים או נכות, במקרה של מוות או של נכות של הלווה, חברת הביטוח תיקח על עצמה את תשלום שארית המשכנתא.
היסטורית האשראי – כדי להעניק לכם את המשכנתא הבנק צריך להיות בטוח שהוא יכול לסמוך עליכם. כדי לדעת זאת הבנק יבדוק את היסטוריית האשראי שלכם, הוא יוודא שלא היו לכם תיקים בהוצאה לפועל, שלא היו לכם סיבוכים כלכליים, שחשבון העו"ש שלכם נקי מעיקולים והגבלות בעקבות צ'קים חוזרים או דחייה של תשלומים.
זכאות מהמדינה – לבעלי זכאות למשכנתא מטעם המדינה יש תנאים נוחים יותר לקבלת משכנתא ראשונה והריבית שהם יידרשו לשלם תהיה במקרים רבים נמוכה יותר.
על מנת לגייס משכנתא לדירה ראשונה מהבנק על קונה הדירה להגיע עם הון עצמי של לפחות 25% מערך הנכס, למעט במקרים כגון רכישה במחיר למשתכן המאפשרים הורדה של רף ההון עצמי לעד 10%.
חמישה דגשים חשובים:
1. תנאי המשכנתא נקבעים בהתאם לכושר ההחזר של הלווים, לאחוזי המימון הנדרשים משווי הנכס, ממיקום הנכס, ממצב הנכס ומתקופת החזר ההלוואה.
2. כאשר לוקחים משכנתא למימון רכישה של דירה ראשונה, אחוז המימון המרבי עומד על שבעים וחמישה אחוז משווי הנכס וההון העצמי הנדרש הוא עשרים וחמישה אחוז מערך הדירה המיועדת לרכישה. כאשר קונים דירה במחיר למשתכן אפשר לקבל מימון לדירה גם בגובה של תשעים אחוז משווי הדירה, כך שההון העצמי עומד על עשרה אחוז מערך הדירה.
3. פריסת התשלומים מתאפשרת עד לשלושים שנה ואורך חיי המשכנתא משפיע על גובה הריבית. ככל שתקופת ההחזר תהיה קצרה יותר, כך גובה הריבית יהיה נמוך יותר, וככל שתקופת ההחזר תהיה ארוכה יותר, כך גובה הריבית יהיה גבוה יותר.
4. לא ניתן לקחת משכנתא אם גובה ההחזר החודשי עולה על חמישים אחוז מסך ההכנסה הפנויה של הלווים. הכנסה פנויה זהו הסכום החודשי שנשאר ללווה לאחר קיזוז ההוצאות הקבועות כמו תשלומי ארנונה, תשלום מזונות, אם יש, הוצאות רכב, שכר דירה, תשלום לקופת חולים, הוצאות תקשורת, ביטוח חיים, ביטוח בריאות ועוד.
5. כאשר אתם מגישים בקשה לבנק לקבלת משכנתא, הבנק מציע לכם תמהיל משכנתא. בעזרת תמהיל המשכנתא שהוצע לכם תוכלו להשוות בין ההצעות של הבנקים השונים. אך שימו לב, לכם כלווים ולבנקים כמלווים יש אינטרסים מנוגדים. בעוד שהבנק מעוניין להרוויח כמה שיותר מהעסקה, השאיפה שלכם היא להוזיל את העלויות של המשכנתא עד למינימום.
תמהיל המשכנתא שמציע הבנק אינו מחייב והוא אינו מותאם לכם באופן אישי. אך חשוב לדעת כי בנק ישראל מחייב את הבנקים והציב מספר הגבלות על תמהילי המשכנתא וביניהן:
אפשר לכלול בתמהיל המשכנתא מספר מסלולים בריביות משתנות, אך הסכום הכולל במסלולים הללו, לא יעלה על שליש מגובה המשכנתא.
לפחות 33% מגובה המשכנתא חייב להיות במסלול של ריבית קבועה.
אם תמהיל המשכנתא כולל מסלול ריבית המשתנה בפחות מ-5 שנים, לא ניתן לקחת יותר מ-33% של סך כל המשכנתא במסלולי ריבית משתנה.
כשאתם מגישים בקשה לקבלת משכנתא מהבנק התשובה הראשונה שתקבלו מהבנק היא אישור עקרוני. באמצעות האישור הבנק מבהיר לכם האם הוא מוכן לתת לכם משכנתא ובאילו תנאים.
קבלת האישור העקרוני למשכנתא הוא תהליך קצר וכבר בתוך מספר ימים תקבלו תשובה עקרונית מהבנק, האם הוא אישר או סירב לתת לכם משכנתא ומהם התנאים שהוא מציע.
האישור העקרוני מכיל את תנאי המשכנתא שהבנק מוכן לתת לכם. המסמך כולל את סכום המשכנתא, את המסלולים של המשכנתא, את גובה הריבית בכל מסלול, את תקופת ההלוואה, את העמלות, את הביטוחים הנדרשים ועוד.
האישור העקרוני תקף לעשרים וארבעה ימים, ואם הם חלפו לפני שהחלטתם לקחת את המשכנתא מבנק ספציפי, אתם יכולים לבקש הארכה של האישור, ואם לא יהיה שינוי מהותי בנתונים, סביר להניח שהבנק יאשר את ההארכה המבוקשת. הבנק מחויב לתנאים שהוא הציע כל עוד האישור נשאר בתוקף, אם פג התוקף של האישור העקרוני, תידרשו להגיש בקשה חדשה.
האישור עקרוני ניתן ללא תשלום ואתם יכולים להגיש את הבקשה בפגישה פנים אל פנים עם פקיד הבנק או בהגשה און ליין דרך רשת האינטרנט.
לאישור העקרוני יש יתרון משמעותי. הבנק מחויב לתת לכם משכנתא בתנאים שהוא הציע, אך אתם לא מחויבים לקחת את המשכנתא בבנק שנתן לכם את האישור ולא להתחייב למסלולים שהוא מציע. להפך, לאחר קבלת האישור העקרוני מתחיל המשא ומתן עם הבנקים השונים על שינוי המסלולים בהתאם לתנאים הייחודיים שלכם ועל הורדת גובה הריבית והוזלת העלויות הכרוכות בלקיחת המשכנתא.
כדי לקבל את האישור העקרוני למשכנתא, עליכם להגיש לבנק את הפרטים הבאים:
שם מלא, תעודת זהות, כתובת, מספר ילדים, השכלה, מקום עבודה, התפקיד בעבודה, משכורת נטו, הכנסות נוספות, הוצאות חודשיות קבועות, באיזה בנק מתנהל חשבון העו"ש שלכם ואת פרטי הנכס. אם עדיין לא מצאתם נכס תוכלו לפרט מה אתם מחפשים: כמה חדרים, היכן ועוד.
בנוסף, עליכם לצרף מסמכים המאמתים את הפרטים שמסרתם:
1. צילומי תעודת זהות עם ספח של המבקשים.
2. דפי חשבון של עו"ש משלושת החודשים האחרונים.
3. תדפיס יתרות לסילוק של הלוואות קיימות אם וישנן.
4. אם מצאתם דירה, יש לצרף את חוזה המכירה ואת נסח הטאבו או אישור זכויות.
5. אם אתם זכאים לסיוע מהמדינה יש לצרף תעודת זכאות.
6. שכירים יצרפו שלושה תלושי שכר אחרונים ועצמאים יצרפו דו"ח מרואה החשבון או שומת מס אחרונה. אם יש לכם הכנסות נוספות, יש לצרף מסמכים המעידים על אותם ההכנסות.
אם לא הגשתם את כל המסמכים או ההצהרות שמסרתם אינן נכונות או לא מדויקות, הבנק לא יהיה חייב לכבד את האישור העקרוני. לאחר קבלת האישור העקרוני הליך קבלת המשכנתא יתקדם מהר מאחר ויש לכם כבר סיכום בסיסי עם הבנק.
פעמים רבות שלוקחים משכנתא ובעיקר במשכנתא בדירה ראשונה לוקחי המשכנתא מוציאים את כל ההון העצמי או את רובו ולכן במקרים רבים יש את הצורך בהקפאת משכנתא/דחיית משכנתא.
הקפאת משכנתא יכולה להיות נכונה בשלושה מקרים נפוצים:
כאשר מוציאים את רוב ההון העצמי ורוצים קצת "אוויר" לפני שמתחילים לשלם את המשכנתא.
כאשר רוצים לעשות שיפוץ ויש צורך בכסף נוסף שכרגע יהיה קשה להשיג.
כאשר לוקחים משכנתא לפני שמקבלים את המפתח, לדוגמה שמוכר הדירה מפנה את הדירה רק בעוד שנה ואתם התחלתם לשלם את המשכנתא.
עם היתרונות חשוב לשים לב גם לחסרונות של הקפאת המשכנתא, הבולט שבהם הוא כי כאשר מקפיאים את המשכנתא, תשלום הקרן נדחה אך את הריבית עדיין ממשיכים לשלם.
